Home
Hợp đồng góp vốn này có bản chất gần như là mua bán đất nền. Vì dự án đó không được phép bán đất nền nên chủ đầu tư đã lách luật bằng hình thức hợp đồng góp vốn.
Theo hợp đồng góp vốn, sau khi chủ dự án hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tôi sẽ trả tiền mua đất nền bằng “vốn góp”. Bên cạnh đó, tôi cũng góp vốn triển khai dự án bằng cách sẽ có trách nhiệm xây dựng ngôi nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư.
Tôi muốn hỏi, sau khi tôi hoàn thiện căn hộ này thì thủ tục để tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) như thế nào? Nguyên nhân là do chủ dự án không trực tiếp thực hiện dự án nên họ không có cơ sở để viết hóa đơn VAT, hoàn thiện hồ sơ cấp giấy này cho tôi.
Chúng tôi là hộ gia đình nên việc xây dựng nhà ở do tôi tự thuê thợ, mua vật tư để xây nên không có chứng từ.
Khi mua đất phân lô, khách hàng sẽ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng các điều kiện
pháp luật quy định.
Trả lời:
Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu rằng, dự án mà bạn mua là dự án bán nhà ở chứ không phải là dự án được quyền kinh doanh bằng hình thức phân lô bán nền.
Pháp luật về nhà ở quy định, đối với những dự án không được phép phân lô bán nền, chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng mới được chuyển nhượng cho người mua. Trong trường hợp dự án chưa đáp ứng những điều kiện này, chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở dưới hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ở ứng trước của khách hàng sau khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt, xây dựng hoàn thiện phần móng của nhà ở, đã hoàn thiện thủ tục mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh nhà đất và đã thông báo cho Sở Xây dựng tại nơi có dự án phát triển nhà ở (quy định tại Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/9/2010); hoặc chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư để phân chia tối đa 20% sản phẩm nhà thương mại ở dự án cho tổ chức, các nhân có nhu cầu mua nhà ở thuộc dự án khi dự án đó đã được phê duyệt, đã thông báo trước cho Sở Xây dựng, đã khởi công xây dựng công trình (trường hợp chưa đáp ứng điều kiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Đối với trường hợp của bạn, mặc dù chủ đầu tư dự án đã bàn giao nền đất cho gia đình bạn nhưng về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn phải có trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước về việc đầu tư xây dựng nhà ở. Trong một số tình huống tương tự, nhiều chủ đầu tư cho phép người mua được thuê đơn vị thi công để xây dựng nhà cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, để phù hợp về mặt pháp lý thì đơn vị thi công do chủ nhà thuê sẽ phải tiến hành ký Hợp đồng thi công với chủ đầu tư. Đơn vị xây dựng sẽ xuất hóa đơn giá trị thi công cho chủ đầu tư để làm căn cứ hạch toán chi phí xây dựng nhà ở vào giá bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, người bán nhà là chủ đầu tư nên những văn bản nghiệm thu phải do chính chủ đầu tư (hoặc có thể do chủ đầu tư ủy quyền ký) thì mới có giá trị pháp lý.
Vì thế, bạn cần kiểm tra lại nội dung thỏa thuận đã ký kết với chủ đầu tư về vấn đề xây dựng này ra sao, chi phí liên quan tới việc xây dựng này sẽ được hạch toán trừ với giá chuyển nhượng, góp vốn như thế nào, nghĩa vụ bảo hành và xuất hóa đơn VAT cho chủ đầu tư ra sao để có sự thỏa thuận, thống nhất với chủ đầu tư về hoàn thiện hồ sơ để xin cấp sổ đỏ.
Còn về thủ tục, trình tự đăng ký, cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng tại các dự án phát triển nhà ở (căn cứ vào Điều 72, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) được tiến hành qua những bước tóm tắt như sau:
- Bước 1: Sau khi hoàn thiện công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở sẽ gửi bộ hồ sơ pháp lý của dự án đến Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã được xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án (kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian không quá 30 ngày). Trên cơ sở đó, gửi thông báo về kết quả kiểm tra đến chủ đầu tư dự án; gửi cho Văn phòng Đăng ký Đất đai thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra để thực hiện thủ tục đăng ký nhà, đất cho khách hàng đối với những trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Bước 3: Chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký hoặc nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Bước 4: Văn phòng Đăng ký Đất đai sẽ kiểm tra, điều chỉnh và làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.
